Эксперт Ольга Гогаладзе о недвижимости для детей: Мудрая инвестиция или путь к избалованности?

Скажите, что собираетесь купить ребенку квартиру - и вот вам готовая дискуссия. Кто-то возразит, что это чрезмерная опека. Другие поддержат: недвижимость - не роскошь, а капиталовложение. Если смотреть на такое приобретение как на инвестицию, это действительно взвешенный шаг. Но не избалует ли это наследника?

В каком возрасте стоит задуматься о покупке и какие шаги предпринять, чтобы забота о будущем принесла реальную пользу? Об этом «Южный федеральный» поговорил с экспертом, основателем школы финансовой грамотности и инвестиций PRO.FINANSY Ольгой Гогаладзе.

Своё жильё — финансовый тыл

Нет исследований, доказывающих, что обеспеченные дети хуже учатся или работают. Слишком много переменных в этом уравнении. Напротив, квартира может стать для ребёнка серьёзным подспорьем. Она снимет с него расходы на аренду и высвободит деньги на образование или личное развитие. Но главное — подарит ему ощущение стабильности, когда знаешь, что тебе есть куда вернуться.

Недвижимость — актив, который традиционно растет в цене. То, что сегодня стоит 5–6 миллионов, через 15–20 лет может подорожать вдвое. Для ребёнка это не только финансовая безопасность, но и психологический комфорт. Пока сверстники будут откладывать на аренду или ипотеку, он сможет вложить деньги в учебу или путешествия. Да и для родителей это страховка: когда ребенок покинет дом родителей, не придётся ломать голову над тем, где он будет жить. Квартира уже есть — а значит, будет меньше переживаний и больше уверенности.

Не стоит ждать часа «Х»

В Москве средняя «однушка» сегодня стоит около 12 миллионов рублей. В регионах можно найти варианты за 4–6 миллионов. Рынок жилья растет вслед за инфляцией, а деньги на руках обесцениваются быстрее, чем вложенные в недвижимость. Не пытайтесь поймать идеальную цену на квартиру. Если есть возможность брать семейную ипотеку по ставке 6%, а иногда и 3–4% по спецпредложениям застройщиков, лучше действовать. Такой кредит можно закрывать, сдавая квартиру в аренду. Платежи жильцов покроют ипотеку, и к совершеннолетию ребёнка квартира станет вашей или его собственностью.

Закон не ограничивает возраст, на который можно купить недвижимость — квартиру можно оформить и на младенца. Но психологически правильнее подключать к вопросам покупки жилья ребёнка, когда он станет подростком. Это поможет молодому человеку понимать ценность жилья, участвовать в выборе и осознавать, что квадратные метры — это ответственность. Если же на рынке появляется выгодное предложение, ждать не стоит. Квартира может приносить доход уже сейчас, а к 18-летию ребенка стать его надежным активом.

Как составить финансовый план накоплений на квартиру

Начните с четкой цели: какую сумму и за какой срок вы хотите накопить. Она должна быть реальной. Например, при доходе семьи в 100 тысяч рублей в месяц можно откладывать 10–20 тысяч. Это ощутимо, но посильно. А вот пытаться откладывать по 50 тысяч, скорее всего, не получится.

Дальше важно наладить регулярность накоплений. Откладывайте деньги каждый месяц и посчитайте, какой срок вам нужен, чтобы собрать всю сумму. Обратитесь к облигациям федерального займа. Это ценные бумаги, которые выпускает государство: покупая их, вы, по сути, даете государству в долг, а оно потом возвращает деньги с процентами. Сейчас процент составляет 14–15 годовых.

Есть еще один интересный инструмент — индивидуальный инвестиционный счет. Его главная фишка в том, что государство буквально доплачивает вам за то, что вы инвестируете. Вы можете вернуть от 13% до 22% от суммы, которую внесли на счет за год — это как бы возврат подоходного налога. Получается, что даже если ваши инвестиции просто сохранили свои позиции, вы уже в плюсе за счет этого вычета. В связке с теми же облигациями это становится очень выгодной альтернативой обычным банковским вкладам, где такие доходности сейчас редкость.

А если вы настроены на долгосрочную перспективу, то вам в помощь сложный процент: это схема инвестирования, когда проценты начисляются не только на ваши первоначальные вложения, но и на те, которые уже набежали. В первые год-два разница не очень заметна, но если дать этому механизму поработать 5–7 лет, вы очень удивитесь.

Жилье нужно раньше? В таком случае можно сочетать разные подходы. Например, оформить льготную ипотеку по семейной программе под 6% годовых, а часть накоплений разместить в тех же облигациях под 14%. Доход от инвестиций частично перекроет проценты по кредиту — и семья в итоге заплатит меньше.

-Важно не держать все деньги в одном месте. Это называется диверсификацией — распределением средств. Часть накоплений храните на обычном накопительном счете, другую — в облигациях, какую-то долю — в инвестиционных фондах. Такой подход защищает вас от резких колебаний рынка: если один инструмент временно «проседает», другие, наоборот, могут приносить прибыль, - советует Ольга Гогаладзе.

И конечно, не забывайте о господдержке. Воспользуйтесь материнским капиталом. С 1 февраля 2026 года программа материнского капитала будет проиндексирована. Размер выплаты будет следующим:

• 737 тысяч рублей — на первого ребенка;
• 974 тысячи рублей — на второго, если ранее не получали выплату на первого.

Эти деньги можно напрямую направить на улучшение жилищных условий: использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или для частичного досрочного погашения уже имеющейся. Изучите региональные меры помощи. Во многих субъектах действуют собственные программы поддержки семей с детьми. Чаще всего это региональный материнский капитал, который обычно предоставляется при рождении второго или третьего ребенка и может быть использован на тех же условиях, что и федеральный. Эти деньги тоже можно направить в том числе на покупку или первоначальный взнос по ипотеке.

Какие риски таит в себе покупка квартиры для ребёнка?

Подросток может принять решение уехать в другой город или страну, захочет учиться, жить или работать вдали от дома. Такой сценарий вполне реален. Квартира не пропадет: её можно продать, а деньги направить на новую недвижимость или на оплату учёбы. Другой вариант — сдавать ее в аренду и использовать полученный доход на покрытие расходов ребёнка. Но могут возникнуть и другие, не связанные с семейными делами риски, которые нужно обязательно проговорить.

Юридические и бюрократические сложности

Если квартира оформлена на несовершеннолетнего, её нельзя продать до его 18-летия без официального разрешения органов опеки. А это долгий и сложный процесс. Опека будет одобрять только те сделки, которые явно не ухудшают положение ребёнка. При продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет, вам и вашему ребёнку придётся заплатить НДФЛ в размере 13%. Это может «съесть» часть инвестиционного дохода.

Финансовые риски и «замороженность» капитала

Низкая ликвидность. Недвижимость — это не деньги на депозите. Быстро продать её по рыночной цене, особенно в период кризиса — задача со звёздочкой.

Риск падения цен. Хотя недвижимость в долгосрочной перспективе дорожает, на коротких отрезках возможны и падения цен из-за сложной экономической ситуации в стране или в конкретном регионе.

Постоянные расходы. Квартира — это не только актив, но и обязательства: плата за капремонт и коммунальные услуги. Если в ней никто не живёт, эти расходы будут постоянной статьей вашего бюджета.

Рыночные и управленческие риски

Проблемы с арендаторами. Если вы решите сдавать квартиру для покрытия платежей по ипотеке, будьте готовы к риску повреждения имущества, неуплаты арендной платы и необходимости постоянного управления: поиска жильцов, решения бытовых проблем. Это требует времени и нервов.

Износ жилья. Со временем дом, в котором находится квартира, будет стареть. В таком случае её стоимость может расти медленнее ожидаемой.

Альтернатива: инвестиции в образование

Многое зависит от финансовых возможностей семьи. Если большая часть дохода уходит на выплату ипотеки и других обязательств, то покупка жилья не всегда будет разумным решением. В этом случае лучше все силы направить на финансовое воспитание детей. Объясните, как грамотно распоряжаться деньгами и планировать расходы, показывайте это на собственном примере. Не всегда забота выражаются в крупной покупке. Гораздо важнее передать навыки, которые помогут ребёнку самому уверенно управлять своими финансами, поддержать и всегда быть рядом.

Некоторые семьи аккумулируют средства на инвестиционных счетах и передают ребёнку в 18 лет с условием, что часть их пойдет на образование. Квартира для ребёнка — это не прихоть родителей, а инструмент поддержки и уверенности в будущем. Но только в том случае, если покупка не разрушает семейный бюджет и продумана заранее. Для одних семей это будет лучший вариант, для других — разумнее накопить на образование или создать финансовую «подушку безопасности». Главное — чтобы инвестиции в будущее детей не шли в ущерб настоящему.

-Покупка жилья — большая, но вполне достижимая цель, если следовать этим разумным правилам. Определите цель и горизонт. Сформулируйте, какую сумму и за сколько лет нужно накопить. Откладывайте деньги регулярно. Лучше переводить в накопления одинаковую сумму ежемесячно. Удобно подключить автоплатеж в день получения дохода. Выбирайте надежные инструменты. Это облигации федерального займа и индивидуальный инвестиционный счёт. Распределите сбережения. Часть денег оставьте в облигациях, часть — на накопительном счёте, часть — в инвестиционных фондах. Используйте господдержку. Рассмотрите льготную ипотеку по семейной программе. Федеральный и региональный маткапитал направьте на первый взнос, - резюмировала Ольга Гогаладзе.