Эксперт Виктор Зубик: аренда может стать новым драйвером жилищного рынка

Аренда в ближайшие годы может стать новым фаворитом на жилищном рынке. Покупатель платит меньше процентов, но больше за само жилье, что неизбежно тянет за собой вверх весь рынок.

О балансе на рынке жилья «Южный Федеральный» побеседовал с основателем управляющей компании Smarent Виктором Зубиком. Эксперт пояснил, что для многих покупателей, особенно семей с одним ребенком, ипотека становится недосягаемой: платежи растут, а доступные варианты сокращаются. В результате часть спроса с первичного рынка перетекает в аренду. Но это не студенты и не временные жильцы, а семьи со стабильным доходом, которые раньше планировали покупку.

И это ключевое отличие: такой арендатор предъявляет более высокие требования к качеству жилья, условиям и сервису, отметил наш собеседник. Именно поэтому рост спроса не делает рынок аренды «легким» для собственников: напротив, он усиливает конкуренцию за платежеспособных арендаторов.

«На этом фоне выигрывают профессиональные управляющие компании, они могут обеспечить предсказуемость, удобство и понятные правила, к которым привыкла аудитория «ипотечного класса». Для семей с детьми это становится осознанной стратегией на 2–3 года, а не временной мерой. Для рынка аренды это может означать повышение спроса на квартиры формата евротрешка», – объяснил эксперт.

Новый баланс на рынке жилья

В итоге программа семейной ипотеки перестает быть универсальной «льготой для всех» и превращается в точечный инструмент поддержки многодетных семей. Это решение снижает бюджетную нагрузку, но одновременно обостряет дисбаланс между сегментами рынка. Покупатели с ограниченным доходом будут вынуждены либо уходить в аренду, либо откладывать решение жилищного вопроса. А аренда может стать новым драйвером жилищного рынка на ближайшие годы.

Кто выиграет, а кто проиграет от новой семейной ипотеки

Программа «Семейной ипотеки» стала мощным инструментом поддержки семей с детьми, однако нагрузка на бюджет оказалась слишком высокой, и власти решили скорректировать ее условия. Финального решения пока нет, но один из вероятных вариантов – это снижение ставки по ипотеке до 4% для семей с 3 и более детьми, сохранение текущих 6% для семей с 2 детьми и повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком.

Очевидно, что в выигрыше окажутся многодетные, а вот часть покупателей, особенно тех, кто брал жилье «на грани своих возможностей», могут оказаться за бортом.

Семьи с одним ребенком - под давлением ставок

Для семей с одним ребенком доступность ипотеки существенно снизится. Новые правила предполагают рост ставки до 12% годовых.

«Давайте рассчитаем на примере Москвы: возьмем стандартную однокомнатную квартиру в новостройке ценой 15 млн рублей: 12 млн семейной ипотеки и 3 млн первоначальный взнос. Сейчас платеж по такому кредиту при сроке 30 лет составляет примерно 72 тыс рублей. Ежемесячный доход заемщика для получения ипотеки в этом случае должен составлять не менее 145 тыс рублей. Если ставка по семейной ипотеке вырастет до 12%, то ежемесячный платеж превращается в 123,5 тыс рублей, а минимальный доход должен составлять уже 250 тыс рублей».

По данным Мосстата, средняя зарплата в Москве составляет 160,7 тыс рублей. Однако средняя зарплата – как средняя температура по больнице, и правильнее смотреть на медианную зарплату, то есть на величину величина, которая делит все заработные платы в городе на две равные части: одна половина работников получает больше, а другая — меньше, и в случае Москвы медианная зарплата не дотягивает и до 110 тыс рублей в месяц.

«Таким образом, для значительной части семей с одним ребенком ставка в 12% станет критическим порогом, и придется либо сокращать сумму кредита, либо откладывать покупку. Значит, этот сегмент покупателей рискует уйти с первичного рынка в аренду или вовсе отказаться от покупки», – считает Виктор Зубик.

Семьи с двумя детьми – статус-кво сохраняется

Для семей с двумя детьми ставка остается прежней – 6%, однако может быть отменено требование по возрасту детей, и тогда в программу войдут семьи, которые ранее были исключены условиями. Проблема заключается в том, что для покупки квартиры, которая подошла бы для семьи с двумя детьми, то есть хотя бы формата евротрешка, первоначальный взнос должен быть существенно выше. Так, в Москве евротрешка в новостройке с отделкой стоит порядка 20-22 млн рублей, следовательно для покупки квартиры первоначальный взнос должен составлять не менее 8 млн рублей.

Многодетные – главные бенефициары

Зато для семей с тремя и более детьми условия становятся более выгодными: ставка снижается до 4%, а платеж по ипотеке – до 57,3 тыс рублей. Но и здесь есть нюансы. Государство закручивает гайки: прописка в приобретаемом жилье становится обязательной, а требования к уровню дохода и метражу жилья – строже. То есть программа становится не только адресной, но и более избирательной.

В выигрыше окажутся те семьи, которые соответствуют новым критериям и действительно покупают жилье «для жизни», а не для инвестиций.

Банки теряют сверхприбыли

Для кредитных организаций это тоже разворот тренда. Сокращение объёма субсидируемой ипотеки лишит банки легких денег – сверхприбыли от государственного финансирования. Основной заработок теперь будет сосредоточен в комиссиях, страховании и дополнительных услугах. В условиях сужения рынка ипотечного кредитования банкам придётся бороться за клиента и искать новые продукты.

Застройщики перекладывают расходы на покупателей

Для застройщиков льготная ипотека была ключевым драйвером продаж. Теперь, чтобы компенсировать рост ставок, девелоперы активнее будут предлагать собственные субсидированные программы. Но эти схемы, как правило, закладывают субсидию в цену квартиры. Итог – рост цен на 1,5–2 млн рублей по сравнению с «чистой» стоимостью объекта.