Эксперт Евгений Бурденюк рассказал о рисках коммерции в новых ЖК без инфраструктуры
В 2024 году Россия ввела рекордные 6,4 млн кв. м коммерческой недвижимости — пик за 10 лет. Склады лидируют, но растёт спрос на стрит-ритейл в жилых районах: небольшие магазины, кафе, сервисы “в шаговой доступности”. До 2030 года аналитики прогнозируют бум таких объектов как стабильного “повседневного” спроса. Но в новых ЖК без школ, поликлиник и парков первые этажи часто пустуют — почему?
Основатель девелоперской компании “Отелит”, региональный представитель Российского совета торговых центров, сооснователь Ассоциации малых торговых центров Евгений Бурденюк в беседе с “Южным федеральным” рассказал, почему коммерция в новых ЖК без инфраструктуры — рискованная ставка.
- За 20 лет в “Отелит” мы видели десятки таких кварталов. Спрос есть, но до “под домом всё есть” далеко, - комментирует эксперт.
Почему же растёт интерес к первым этажам?
Как поясняет Евгений Бурденюк, девелоперы выделяют 7–10% площади ЖК под коммерцию — это уже стандарт. В Москве и миллионниках стрит-ритейл в жилых массивах показывает низкую вакансию: арендаторы уходят из ТЦ в районы проживания.
- Плюсы очевидны. Для инвесторов: порог входа 50–100 кв. м, предсказуемый трафик от жителей, защита от конкуренции ТРЦ. Для малого бизнеса: регулярный спрос без «охоты» за случайными покупателями. Но без инфраструктуры (школы, офисы, транспорт) трафик — только от комплекса. Обороты падают, окупаемость растягивается на 4–5 лет, - добавляет он.
Что происходит в “голых” ЖК?
Ввод коммерции бьёт рекорды, но в новых районах первые этажи заполняются “базой”: пункты выдачи (Wildberries, Ozon), аптеки, продукты. Они тянут “быстрый” спрос из ТЦ. Остальное простаивает: кафе ждут школ, фитнес — парков.
В качестве примера основатель девелоперской компании приводит ЮФО (Ростов-на-Дону) ЖК “Ривер Дон Парк” (2024–2025). 8 тысяч кв. м коммерции. Заполнено 65%: 40% — логистика и аптеки, 25% — локальные сервисы. Вакантность держится из-за отсутствия офисов и школ рядом — трафик только от 2000 семей.
Другой пример - Москва (“Саларьево Парк”). 12 тысяч кв. м. Заполняемость 82%: wellness и шоурумы выигрывают благодаря метро и офисам в 10 минутах. Без этого — минус 20% оборота.
Кому нужны такие помещения?
- Частные инвесторы берут “нарезку” 50–100 кв. м: низкий вход, стабильный поток от жителей. Минус — зависимость от платёжеспособности района.
- Малый бизнес ценит близость “своих”, но страдает от пустоты: без внешнего трафика оборот — 60–70% от плана.
Рост сделок на 100 кв. м в 2025-м подтверждает тренд: платформы объявлений показывают +25% спроса.
Какие же ключевые риски существуют в коммерции в новых ЖК без инфраструктуры?
1. Недозаполненность. Район строится 3–5 лет — трафик ниже прогнозов, ставки падают на 20–30%.
2. Конкуренция. Пункты выдачи вытесняют магазины — доля dark store выросла на 40%.
3. Городская политика. Приоритет складам и офисам перегружает рынок, банки осторожничают с кредитами под “районку”.
Как оценивать объект? Эксперт приводит 5 критериев.
1. Насыщенность района: кв. м коммерции на 1000 жителей. Оптимально 200–400 — выше = переизбыток, ниже = дефицит.
2. Прогноз инфраструктуры: ввод школ/поликлиник в 2–3 года удваивает трафик.
3. Структура арендаторов: >50% сервисов (аптеки, логистика) — зелёный свет.
4. Доступность: метро/офисы в 10–15 мин = +30% оборота.
5. Динамика вакансии: в ЮФО средняя 12%, но в “сырых” ЖК — 25%. Рост на 5% — сигнал тревоги.
- Коммерция в ЖК без инфраструктуры — высокорискованный, но массовый сегмент. Спрос растёт, но выживают проекты с внешним трафиком и сервисным миксом. Девелоперам — фокус на гибкость, инвесторам — аналитика района. Рынок учит: “под домом” работает только там, где дом — часть экосистемы, - делает вывод Евгений Бурденюк.