Единая налоговая база: Сколько придется платить при продаже недвижимости с 2027 года
GPT
С 1 января 2027 года доходы от продажи недвижимости, дивиденды, проценты по вкладам и прибыль от операций с ценными бумагами планируют облагать по общей прогрессивной шкале НДФЛ, как и зарплату. Сейчас для этих видов пассивных доходов действует отдельная двухступенчатая шкала:
- 13% с суммы до 2,4 млн рублей
- 15% с превышения
После реформы к ним применят пятиступенчатую прогрессию:
- 13% при доходе до 2,4 млн рублей
- 15% на часть от 2,4 до 5 млн
- 18% на часть от 5 до 20 млн
- 20% на часть от 20 до 50 млн
- 22% на сумму свыше 50 млн рублей
Повышенная ставка будет применяться не ко всей сумме, а только к той части, которая превышает соответствующий порог.
В связи с тем, что рынок недвижимости в России сейчас очень активен, мы решили разобраться, как россиянам понять, какой налог им придется платить при продаже квартиры по новым правилам. В этом «Южному федеральному» помогла Людмила Исаева — бухгалтер, финансист, налоговый консультант, основатель Центра сопровождения бизнеса «Цифра».
-Главное базовое правило при продаже недвижимости не меняется. Если объект находился в собственности дольше минимального предельного срока, доход полностью освобождается от НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Этот срок составляет пять лет в общем случае и три года для единственного жилья, а также для недвижимости, полученной по наследству, в дар от близких родственников или в результате приватизации.
Налог возникает только при продаже раньше этого срока, и рассчитывается он с разницы между доходом от продажи и подтверждёнными расходами на покупку либо с применением фиксированного вычета в 1 млн рублей, если документов нет.
Для того, чтобы получилось реально оценить рост финансовой нагрузки, Людмила Исаева разобрала всё на примерах.
*Если квартира куплена за 3 млн рублей и продана за 5 млн, налоговая база составит 2 млн рублей. И по действующим правилам, и по новым налог будет одинаковым, поскольку прибыль укладывается в порог 13%.
*Если же квартира куплена за 4 млн и продана за 10 млн, база составит 6 млн рублей. Сейчас налог рассчитывается по двухступенчатой шкале и составляет 852 тыс рублей. По новой прогрессии он вырастет до 1 млн 32 тыс рублей.
*При покупке за 5 млн и продаже за 20 млн база составит 15 млн рублей. Действующий налог равен 2 млн 202 тыс рублей, а по прогрессивной шкале он достигнет 2 млн 652 тыс рублей. Если подтверждённых расходов нет и применяется вычет в 1 млн рублей, то при продаже за 20 млн база составит 19 млн рублей. Сейчас налог равен 2 млн 802 тыс рублей, а по пятиступенчатой шкале он вырастет до 3 млн 372 тыс рублей.
-Принципиальный момент реформы в том, что все доходы, включая зарплату, дивиденды, проценты по вкладам и прибыль от продажи имущества, планируют суммировать в единую налоговую базу. Это означает, что зарплата быстро выбирает пороги 13% и 15%, и доход от продажи активов или инвестиций сразу начинает облагаться по повышенным ставкам 18–22%, - поясняет специалист.
*Например, при годовой зарплате 5 млн рублей и дивидендах в 1 млн рублей сейчас налог с дивидендов считается отдельно и составляет 130 тыс рублей. По новым правилам, поскольку зарплата уже достигла порога 5 млн, к дивидендам применят ставку 18%, и налог составит 180 тыс рублей, то есть на 50 тыс больше.
Собственникам недвижимости и инвесторам уже сейчас стоит провести аудит активов. Если объект планируется к продаже без соблюдения минимального срока владения или в портфеле есть высокая нереализованная прибыль, закрытие сделок до вступления новых правил в силу позволит зафиксировать налог по действующим ставкам.
Напоминаем, что законопроект прошёл только первое чтение, и ко второму чтению, которое запланировано на 19 ноября, поправки ещё могут измениться.
Для минимизации налогов гражданам остаются доступны законные инструменты. Соблюдение минимального срока владения даёт полное освобождение от налога. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья и покупке нового в том же году или до 30 апреля следующего, независимо от срока владения.