Эксперт Рута Абрамова разъяснила нюансы продажи жилья без уплаты НДФЛ

Недостаточно продать недвижимость дороже цены покупки — важно сделать так, чтобы эту прибыль не аннулировали налоги. В 2026 году у россиян имеется возможность реализовать жильё без начисления НДФЛ. Как это сделать, рассказали эксперты.

По закону (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ) семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения, но льгота применяется только при одновременном соблюдении пяти условий. Об этом в беседе с "Южным Федеральным" сообщила Абрамова Рута, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансового и инвестиционного менеджмента в Финансовом университете при Правительстве РФ.

1. Статус семьи: на дату регистрации сделки по продаже жилья налогоплательщик должен быть родителем или усыновителем не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет, если ребёнок учится очно). С 2026 года к льготным категориям также добавлены недееспособные дети любого возраста и дети, рождённые после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года.

2. Сроки покупки нового жилья: приобрести взамен проданного другое жилое помещение и зарегистрировать на него право собственности нужно либо в том же календарном году, когда прошла продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года.

3. Параметры нового жилья: общая площадь или кадастровая стоимость приобретаемого объекта должна быть больше, чем у проданного. Сравнение идёт по данным ЕГРН на 1 января того года, в котором возникло право собственности на новый объект.

4. Ограничение по стоимости: кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей. Если объект дороже — льгота не применяется, даже при выполнении всех остальных условий.

5. Отсутствие «лишнего» жилья: на дату продажи у налогоплательщика, его супруга и детей не должно быть в совокупности более 50% доли в ином жилом помещении, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает параметры нового жилья.

Эксперт остановилась на том, какие из этих условий родители нарушают чаще всего — и почему налоговая потом всё равно требует заплатить 13%. Самая распространённая ошибка — пропуск дедлайна по покупке нового жилья. Многие думают, что купят чуть позже, главное — продать сейчас, но закон жёсткий: если продали квартиру в декабре 2025 года, а новую купили в мае 2026-го, льгота уже не сработает. Налоговая проверяет даты регистрации права собственности, а не даты договоров, поэтому даже задержка на один день после 30 апреля лишает семью права на освобождение от уплаты налога.

Второе частое нарушение — неправильное сравнение параметров жилья. Родители часто смотрят только на площадь, забывая, что можно сравнивать и по кадастровой стоимости. Или наоборот: покупают жильё с большей площадью, но его кадастровая стоимость ниже проданного — и ФНС отказывает в льготе. Сравнивать нужно строго по данным ЕГРН на 1 января соответствующего года, а не на глаз или по рыночным ценам.

Третья проблема — наличие «запасного» жилья, которое семья не учитывает. Например, у родителей есть доля в квартире бабушки или небольшая дача. Если совокупная доля семьи в этом объекте превышает 50%, а его площадь или кадастровая стоимость больше, чем у нового жилья, льгота не применяется. Многие упускают этот нюанс, полагая, что «маленькая доля не считается».

Четвёртое условие, о котором часто забывают, — лимит в 50 млн рублей по кадастровой стоимости проданного объекта. Если квартира в центре Москвы или Санкт-Петербурга оценена выше этого порога, льгота автоматически не работает, даже если семья переезжает в более просторное жильё.

Наконец, пятый подводный камень – это условие по возрасту и статусу детей на дату сделки. Если старшему ребёнку исполнилось 24 года и он уже не учится очно, или один из детей был усыновлён после регистрации сделки, льгота может быть отклонена. При этом ФНС учитывает статус семьи именно на дату перехода права собственности к покупателю, а не на момент подачи декларации.

Если хотя бы одно из пяти условий нарушено, семья обязана подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года. Налоговая инспекция проверяет все параметры автоматически по данным ЕГРН, ЗАГС и Росреестра, поэтому «надеяться, что не заметят» — рискованно.

Чтобы избежать претензий, рекомендуется заранее сверять все параметры: возраст детей на дату сделки, кадастровую стоимость обоих объектов, точные сроки регистрации права собственности на новое жильё, а также наличие иной недвижимости у всех членов семьи. При малейшей неопределённости лучше получить письменное разъяснение в ФНС или обратиться к налоговому консультанту — это сэкономит время, нервы и деньги, заключила специалист.